Investir dans un parking

Les meilleurs rendements locatifs et en capital
(Villes de plus de 100 000 habitants)

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L’investissement locatif dans un parking ne manque pas d’avantages. Les données d’annonces récoltées par Yanport permettent une estimation du rendement locatif brut, du rendement en capital et de la durée de commercailisation pour une première location ou dans le cadre de la relocation, trois facteurs clés de l’investissement immobilier.
Si Mulhouse et Saint-Etienne offrent les meilleurs rendements locatifs, Rennes et Montreuil arrivent premiers en termes de rendement en capital depuis 2017.

Yanport récupère et traite depuis plusieurs années les données d’annonces immobilières des principaux sites. Cette base de données contenant actuellement plusieurs dizaines de millions d’annonces après déduplication, permet de construire des indicateurs ou proposer des études indispensables au suivi du marché immobilier, potentiellement en temps réel.
Nous proposons aujourd’hui d’utiliser ces données pour comparer les 40 villes de France métropolitaine de plus de 100 000 habitants en termes d’investissement dans les parkings.

Ce type d’investissement est connu pour avoir une rentabilité locative intéressante mais propose également d’autres avantages non négligeables:
Tout d’abord le prix est bien moindre que l’achat d’un appartement ou d’une maison, ce qui fait du parking un bien de choix pour se lancer dans l’investissement immobilier.
Par ailleurs, les charges et la taxe foncière sont également moins élevées. La rédaction du bail, l’entretien et la gestion d’éventuels locataires mauvais payeurs est plus simple.
Enfin, pour le prix d’un studio en région parisienne, on peut investir dans un lot de places dans une grande ville de province, ce qui permet de diversifier le risque en cas de non paiement d’un loyer ou d’emplacement temporairement vide.

Le rendement d’un investissement immobilier se décompose d’une part en rendement locatif, fonction des loyers et de la valeur du bien et d’autre part en rendement en capital, fonction de l’évolution de la valeur du bien.
Le rendement locatif brut revient à la somme des loyers pour une année divisée par la valeur du bien.
La rentabilité nette, comme l’expose cet article dédié au rendement immobilier, doit tenir compte des charges et de la taxe foncières. Dans le cas de la rentabilité nette en capital, il faut déduire les impôts sur la plus-value qui dépendront de la durée de détention du bien.

Paris et Nice plus chères, tant en location qu’à l’achat

Sur une période d’un an, entre le deuxième trimestre 2019 et le premier trimestre 2020 Paris et Nice sont, sans surprise, les villes les plus chères de notre échantillon. Ces deux villes dépassent 30 000€ en moyenne pour le prix affiché d’un parking avec un loyer moyen s’établissant sur la période considérée à 123€ et 114€ par mois respectivement.
Dans ce classement des villes les plus chères que ce soit à l’achat ou à la location, on trouve naturellement de grandes villes comme Lyon, Marseille, ou Bordeaux, des villes proches de Paris comme Montreuil ou Boulogne-Billancourt ou encore des villes connues pour leurs prix immobiliers relativement élevés comme Annecy et Aix-En-Provence.

Mulhouse et Saint-Etienne : un rendement locatif plus intéressant

Un investisseur consciencieux ne s'arrêtera pas aux seuls revenus que pourrait lui fournir un bien (les loyers) mais étudiera plutôt la rentabilité de son investissement. Ainsi, le classement en termes de rendement locatif est bien différent des deux classements précédents. Ceci s’explique simplement par le fait que, par exemple, pour Paris dont la rentabilité est de 4,9%, les loyers plus élevés (la partie revenu de la rentabilité) sont plus que compensés par des prix d’achat (le capital investit) également très élevés. Les villes ayant le rendement locatif le plus élevé sont Mulhouse (8,2%) et Saint-Etienne (7,6%).

Bien que les parkings ne nécessitent quasiment pas d’entretien et sont moins prenant qu’un appartement pour un propriétaire, on peut vouloir chercher dans des villes relativement proches. Par exemple, un investisseur en région parisienne pourra s’intéresser à Argenteuil ou Saint-Denis dont les rendements bruts respectifs sont de 7,2% et 6,9% alors qu’un investisseur en région lyonnaise pourra s’intéresser à Saint-Etienne bien plus rentable que Lyon (4,8%).

En moyenne, il n’est pas plus long de trouver un locataire dans les villes les plus rentables

Une question centrale en investissement locatif est le temps que le propriétaire passera à trouver un nouveau locataire (relocation). Ainsi, un investissement peut avoir un rendement locatif élevé sur le papier mais s’il reste vide trop longtemps alors la rentabilité réelle en souffrira. Nos données permettent d’évaluer la durée de mise en ligne d’une annonce ce qui donne une estimation du temps qu’il faut pour trouver un locataire. Ainsi, comme le montre le graphique ci-dessous il n’est pas plus long de trouver un locataire dans les villes les plus rentables (top 10) que dans les autres villes. En effet, pour ces deux groupes la durée de publication s’établit en moyenne aux alentours de 30 jours.

Rennes et Montreuil plus rentables en termes de capital

Si le rendement locatif est le principal indicateur pour un investisseur souhaitant garder sont bien plusieurs années, il convient également de s’intéresser au rendement en capital, c’est à dire l’évolution du prix du bien dans le temps. Entre 2017 et 2019 Rennes et Montreuil ont affiché les plus fortes hausses de prix avec des moyennes annuelles de 10,9% et 9,3% respectivement. Ces évolutions passées ne peuvent toutefois pas refléter celles à venir. L’inverse pourrait même arriver. Ainsi, des villes ayant connu de fortes hausses durant une période, peut-être pour des raisons de rattrapage, peuvent connaître une période de stabilisation, voire de baisse, des prix par la suite. La moyenne de progression du prix des parkings sur notre échantillon (environ 2% par an) est toutefois proche de celle des autres types de biens.
Si les parkings représentent un investissement particulièrement intéressant en termes de rendement locatif et de simplicité de gestion, ils ne sont pas nécessairement plus intéressants que les autres biens en termes de rentabilité du capital.

Détail de notre classement

Retrouvez cette étude en détail pour la ville de Marseille, Lyon, Paris.

Prochainement le classement détaillé par arrondissement de Lyon et Paris.

Annexes

1. Données et graphiques complémentaires:
   Dans un soucis de transparence nous partageons, pour l’ensemble des villes de l’échantillon ainsi que pour les arrondissements de Paris Lyon et Marseille et l’analyse des boxes.Vous pourrez trouver ces données sur data.gouv.fr.
2. Traitement statistique
   
   Définir statistiquement le nombre de biens minimum pour les moyennes:
   Nous avons choisis de ne garder les villes ou les arrondissements qui avaient au moins 28 biens sur la période considérée pour nos calculs de moyenne (prix affichés, loyers). Ainsi, certaines moyennes pour certains arrondissements ne sont pas considérées dans les classement (pour les villes nous avons toujours au moins 28 biens).
   
   Pourquoi 28 biens ?
   
   La moyenne estimée ne doit pas être trop éloignée de la moyenne réelle qu’on ne connaît évidemment pas. Dans notre cas, nous souhaitons que la moyenne réelle soit comprise dans un intervalle de confiance de plus ou moins 1 écart-type autour de la moyenne estimée avec une probabilité de 99%. Le risque de première espèce est donc de 1%. Nous fixons également le risque de seconde espèce à 1%. Ne connaissant pas non plus l’écart-type réel on doit faire une itération supplémentaire. On peut se référer à cette page pour plus de détails.
   
   Traitement des valeurs extrêmes:
   
   Afin d’avoir des estimations de prix et loyer moyens qui ne soient pas trop affectés par les valeurs extrêmes nous excluons de l’échantillon les valeurs extrêmes à l’aide d’une méthode basée sur l’interquartile (écart entre le premier et le troisième quartile). En particulier, la borne supérieure est Q3 + 1,5x Interquartile et la borne inférieure est Q1 - 1,5x Interquartile (avec Q1 et Q3 respectivement le 1er et le 3ème quartile).

Une étude menée par l'équipe études et R&D Yanport.
N'hésitez pas à nous contacter pour toute question.