Données immobilières

Investir dans un parking : Marseille

Investir dans un parking : Marseille

Les meilleurs rendements locatifs et en capital

(Marseille par arrondissement)

Dans le prolongement de notre analyse portant sur les meilleurs rendements locatifs et en capital pour les parkings, nous analysons ci-après la cité phocéenne.

L’investissement locatif dans un parking ne manque pas d’avantages.
Les données d’annonces récoltées par Yanport permettent une estimation du rendement locatif brut, du rendement en capital et de la durée de commercailisation pour une première location ou dans le cadre de la relocation, trois facteurs clés de l’investissement immobilier.

Yanport récupère et traite depuis plusieurs années les données d’annonces immobilières des principaux sites. Cette base de données contenant actuellement plusieurs dizaines de millions d’annonces après déduplication, permet de construire des indicateurs ou proposer des études indispensables au suivi du marché immobilier, potentiellement en temps réel.
Nous proposons aujourd’hui d’utiliser ces données pour comparer les 9 arrondissements Lyonnais.

Ce type d’investissement est connu pour avoir une rentabilité locative intéressante mais propose également d’autres avantages non négligeables:
Tout d’abord le prix est bien moindre que l’achat d’un appartement ou d’une maison, ce qui fait du parking un bien de choix pour se lancer dans l’investissement immobilier.
Par ailleurs, les charges et la taxe foncière sont également moins élevées. La rédaction du bail, l’entretien et la gestion d’éventuels locataires mauvais payeurs est plus simple.
Enfin, pour le prix d’un studio en région parisienne, on peut investir dans un lot de places dans une grande ville de province, ce qui permet de diversifier le risque en cas de non paiement d’un loyer ou d’emplacement temporairement vide.

Le rendement d’un investissement immobilier se décompose d’une part en rendement locatif, fonction des loyers et de la valeur du bien et d’autre part en rendement en capital, fonction de l’évolution de la valeur du bien.
Le rendement locatif brut revient à la somme des loyers pour une année divisée par la valeur du bien.
La rentabilité nette, comme l’expose cet article dédié au rendement immobilier, doit tenir compte des charges et de la taxe foncières. Dans le cas de la rentabilité nette en capital, il faut déduire les impôts sur la plus-value qui dépendront de la durée de détention du bien.

Les meilleurs arrondissements marseillais proposent entre 6,7% pour le 9ème et 7,4% pour le 15ème et on trouve 7 arrondissements au dessus de 6,5%; tout à fait comparable aux villes offrant les meilleurs rentabilités. Un investisseur marseillais n’aura donc pas à chercher très loin pour trouver des rentabilités élevées.

Détail de notre classement

Retrouvez la même étude portant sur les 40 villes de plus de 100 000 habitants et prochainement le classement détaillé par arrondissement de Lyon.

Annexes

  1. Données et graphiques complémentaires:
    Dans un soucis de transparence nous partageons, pour l’ensemble des villes de l’échantillon ainsi que pour les arrondissements de Paris Lyon et Marseille et l’analyse des boxes.Vous pourrez trouver ces données sur data.gouv.fr.
  2. Traitement statistique

    Définir statistiquement le nombre de biens minimum pour les moyennes:
    Nous avons choisis de ne garder les villes ou les arrondissements qui avaient au moins 28 biens sur la période considérée pour nos calculs de moyenne (prix affichés, loyers). Ainsi, certaines moyennes pour certains arrondissements ne sont pas considérées dans les classement (pour les villes nous avons toujours au moins 28 biens).

    Pourquoi 28 biens ?

    La moyenne estimée ne doit pas être trop éloignée de la moyenne réelle qu’on ne connaît évidemment pas. Dans notre cas, nous souhaitons que la moyenne réelle soit comprise dans un intervalle de confiance de plus ou moins 1 écart-type autour de la moyenne estimée avec une probabilité de 99%. Le risque de première espèce est donc de 1%. Nous fixons également le risque de seconde espèce à 1%. Ne connaissant pas non plus l’écart-type réel on doit faire une itération supplémentaire. On peut se référer à cette page pour plus de détails.

    Traitement des valeurs extrêmes:

    Afin d’avoir des estimations de prix et loyer moyens qui ne soient pas trop affectés par les valeurs extrêmes nous excluons de l’échantillon les valeurs extrêmes à l’aide d’une méthode basée sur l’interquartile (écart entre le premier et le troisième quartile). En particulier, la borne supérieure est Q3 + 1,5x Interquartile et la borne inférieure est Q1 - 1,5x Interquartile (avec Q1 et Q3 respectivement le 1er et le 3ème quartile).

Une étude menée par Ludovic Gauvin.

Ludovic est Senior Data Scientist R&D chez Yanport. Retrouvez-le sur LinkedIn.