Impact des performances énergétiques sur le prix | Les 10 plus grandes villes de France à loupe

• Dans les 10 plus grandes villes de l’hexagone, la localisation influence-t-elle l’effet des performances énergétiques sur le prix d’un bien ?

Après un premier article général sur l’impact des performances énergétiques sur le prix, présentant notamment la méthodologie utilisée et construit à partir de notre moteur d’estimation, accessible dans notre application ou via l’API, vous trouverez dans cet article le détail ville par ville pour les 10 communes analysées.

Paris

Pour la ville de Paris, l’écart en €/m² est relativement faible et en général plus important dans les arrondissements moins centraux et/ou où la part de biens récents est plus importante. Nous observons par exemple que dans le 13ème arrondissement les biens récents sont surreprésentés (relativement aux autres arrondissements) ce qui implique un plus grand pouvoir de négociation lié aux performances énergétiques.

Marseille

À Marseille, l’écart en % est plus important (du simple au double) dans les arrondissements périphériques (sud, est et nord) que dans le centre. Dans ces quartiers périphériques, l’offre de biens récents, avec une meilleure note énergétique, est plus importante et explique en partie cette différence par rapport au centre. En revanche, l’écart en €/m², important entre les quartiers nord et ceux au sud et à l’est, s’explique par des niveaux de prix très différents.

Dans un article dédié à la ville de Marseille, la journaliste du Figaro Immobilier, Marine Richard explique pourquoi les passoires thermiques s'y vendent vite et bien.

Lyon

À Lyon, nous observons également des écarts plus importants, que ce soit en €/m² ou en pourcentage, dans les arrondissements où la tension immobilière est plus faible et où l’offre de logements récents est plus importante (5ème, 8ème et 9ème).

Toulouse

Pour la ville de Toulouse, les plus fortes décotes sont observées sur les périphéries, notamment au nord-est et à l’ouest. À l’inverse, nous retrouvons une décote très faible dans le centre historique, probablement liée à l’absence de biens peu énergivores dans cette zone.

Nice

À Nice, nous observons de fortes différences dans la partie ouest de la ville, expliquées par une plus forte proportion de biens récents ainsi que par une tension moins forte que dans le centre. Au nord-est de la ville (quartier de l’Ariane), nous constatons de fortes différences surtout dues à un secteur moins demandé et à des niveaux de prix largement plus faibles que dans le reste de la ville.

Nantes

En ce qui concerne Nantes, les différences entre quartiers sont moins marquées que dans d’autres villes. Nous observons cependant des décotes plus élevées au nord de la ville, dans les secteurs où la demande est sans doute moins forte.

Montpellier

Montpellier illustre bien ce rapport de force entre acheteurs et vendeurs suivant les tensions des zones. C’est particulièrement le cas pour les quartiers du nord-ouest et du sud qui comportent une plus grande proportion de biens récents pour lesquels les décotes devraient par conséquent être plus marquées qu’au centre. Nous observons que c’est bien le cas pour le secteur nord-ouest mais pas au sud, où la tension est bien plus forte et où les acheteurs feront par conséquent moins de différence entre des logements classés B ou G.

Strasbourg

Pour la ville de Strasbourg, nous observons une différence très marquée entre le centre et les quartiers périphériques, avec des décotes qui peuvent passer de 8 à 14% selon les quartiers. Ces grandes différences s’expliquent, ici aussi, par la tension immobilière plus forte en centre-ville, laissant moins de marge de manœuvre pour valoriser les biens peu énergivores.

Bordeaux

À Bordeaux, les niveaux de prix entre les différents quartiers sont assez homogènes (relativement à d’autres grandes villes). Nous observons néanmoins des décotes (en %) pour les logements énergivores plus élevées au nord et à l’ouest que pour le reste de la ville pour deux raisons différentes. D’abord car la tension est un peu moins forte en périphérie que dans le centre. Ensuite car l’offre de biens récents est nettement plus importante dans le nord de la ville. Ces deux facteurs donnent la possibilité aux acheteurs de mieux valoriser les différences entre logements peu énergivores et passoires thermiques.

Lille

Pour la ville de Lille, nous observons que les décotes sont également plus importantes dans les périphéries (ouest, sud et est) que dans le centre-ville.
Cela s’explique par une demande moins forte dans ces secteurs. Cette différence est encore plus marquée au sud où, au-delà de la tension, l’offre de logements récents et peu énergivores est également plus importante.

Méthodologie employée

Afin de proposer l’analyse la plus fine possible, nous avons effectué des simulations, à partir de notre moteur d'estimation à l'adresse, en estimant le prix d’un appartement type (60 m², 3 pièces) à de nombreuses adresses dans les 10 plus grandes villes de France. Pour chaque adresse, nous avons estimé la différence de prix en €/m² ainsi que la décote moyenne en pourcentage entre un appartement classé B et un appartement classé G. Nous combinons ces deux variables, et n’analysons pas uniquement le pourcentage, car la même valeur en euro au m² peut représenter un pourcentage très différent en fonction des villes. De plus, nous comparons les diagnostics B et G car les biens classés A sont en général des biens neufs et non des biens anciens ayant bénéficié de travaux de rénovation.

Notre méthode présente un double intérêt par rapport à une simple moyenne du prix au m² sur une ville ou un quartier :

• Une moyenne de prix sur une ville entre les classes B et G pourra dépendre de la géolocalisation. Par exemple, si la plupart des biens classés G sont dans le centre historique alors il se peut que la moyenne des G soit supérieure à celle des B ;
• La composition des biens entrant dans une moyenne peut être différente d’un quartier ou d’une ville à l’autre, certains quartiers étant plus dominés par des petites superficies dont le prix au m² est en général plus élevé.

Étude réalisée par l'Équipe Scientifique Yanport en Novembre 2022

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