Zones d’analyse et statistiques pertinentes : le cas de l’ancien concurrent du neuf

• Comment découper une ville de manière pertinente pour tenir compte de l'hétérogénéité entre ses quartiers ?
• Comment définir une grille de prix et loyers lorsque l’offre dans le neuf reste limitée ?

Dans ce cas d’usage nous proposons de répondre à ces questions pour la commune d’Issy-les-Moulineaux. En nous basant sur notre algorithme de construction de zones d’analyse, décrit dans un précédent article, nous proposons des statistiques de prix et loyers au m² par zone IRIS.

En nous concentrant sur les biens anciens ayant de bonnes, voire très bonnes performances énergétiques, les statistiques proposées sont pertinentes pour les promoteurs ou autres acteurs de l'immobilier souhaitant définir des grilles de prix et loyers pour des logements neufs.

Les utilisateurs de la solution Data 360 ou de l’API, peuvent s’appuyer sur les algorithmes Yanport pour réaliser des analyses comparables à celle présentée dans cette note.

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Construction d'une zone d'analyse pertinente

Pour chaque zone IRIS nous construisons une zone d’analyse pertinente tenant compte des particularités socio-économiques et de la dynamique du marché immobilier*.

Deux contraintes rendent l’exercice de cet article intéressant. D’une part, les statistiques produites doivent être pertinentes pour les acteurs s’intéressant à l’immobilier neuf. D’autre part, les hétérogénéités au sein d’Issy-les-Moulineaux doivent être respectées. En particulier, les quartiers proches de Boulogne-Billancourt et Paris sont en général plus chers que ceux proches de Clamart ou Meudon.

Analyse des prix et loyers

Les graphiques ci-dessus représentent les prix et loyers au m² pour le troisième trimestre 2024 pour les biens anciens ayant de bonnes, voire très bonnes performances énergétiques (A, B ou C).

Nous constatons effectivement une dispersion des prix et des loyers globalement conforme aux anticipations (quartiers en général plus chers vers Paris et Boulogne-Billancourt) avec des écarts pouvant aller jusqu'à 10.6% pour la transaction et jusqu’à 5.5% pour la location.

*Pour plus de détails voir notre article "Comment générer une zone géographique pertinente ?"