Prévisions pour T2 2021 : Un début de ralentissement ?

• Malgré la crise sanitaire et économique, une baisse significative des prix immobiliers à court-terme semble peu probable dans les villes de plus de 100 000 habitants.
• À l’horizon du deuxième trimestre 2021, 5 villes risquent de voir les prix affichés baisser.
• En particulier, Paris et Lyon ont les probabilités de baisse les plus importantes (54 et 50% respectivement) avec un indice de confiance de 3 sur 5.
• Bordeaux est entre deux eaux, avec une probabilité de stabilité de 44% mais une probabilité de baisse de 40%.

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Comme évoqué dans une précédente étude, la crise économique induite par la crise sanitaire avait déjà commencé à faire frémir le marché immobilier.

Nous actualisons notre outil de prévision à court terme (6 mois) pour les villes de plus de 100 000 habitants et l’enrichissons d’un indice de confiance de classification.*

Contrairement au dernier exercice, 5 villes (Annecy, Boulogne-Billancourt, Le Havre, Lyon et Paris) voient leur probabilité de baisse l’emporter sur les autres probabilités (stabilité et hausse significative)**. Comme lors du précédent exercice, Bordeaux a une probabilité de stabilité dominante (44%) mais également une probabilité de baisse relativement élevée (40%). Les tableaux ci-dessous résument les résultats pour l’ensemble des 40 villes de plus de 100 000 habitants de notre échantillon.

Comment expliquer les changements ? Focus sur Paris et Lyon

On peut observer dans les tableaux ci-dessous certains changements par rapport à la dernière prévision. Bien que celle-ci ne concerne pas la même période, il y a un chevauchement entre les deux. L’indice de confiance nous donne un indicateur nous permettant de nous focaliser sur les prévisions que nous jugeons les plus fiables. A Paris, le changement de prévision de stabilité (entre T3 2020 et T1 2021) s’explique par l’excès de stock persistant (+13% par rapport à la tendance) et également une augmentation significative des durées de publication (en excès au T4 2020 de 12% par rapport à la tendance). Il en est de même à Lyon où l’excès de stock est d’environ 13% au T4 2020 et l’excès de durée de publication environ de 15%.

Prévisions de T3 2020 à T1 2021 et T4 2020 à T2 2021

Probabilités d’évolution des prix affichés entre T4 2020 et T2 2021

*Après déduplication des annonces, nous utilisons en moyenne 40 000 biens par trimestre pour l’ensemble des 40 villes pour construire ces indices de prix. L’indice de confiance dépend notamment de la différence entre les probabilités pour une même ville. Par exemple pour Bordeaux, la probabilité dominante est celle d’une stabilité (44%) mais celle de baisse étant proche (40%) la classification en « stabilité » est incertaine.

**Stabilité : variation entre 0% et 1,5% sur 6 mois. Hausse significative : variation supérieure à 1,5% sur 6 mois.

Annexe méthodologique

Après avoir construit des indices de prix demandés pour les 40 villes d’intérêt, nous calculons les taux de croissance sur 6 mois puis classons ceux-ci en trois catégories: baisse, stabilité (entre 0% et 1,5%) et hausse significative (supérieure à 1,5%). Les variables explicatives sont essentiellement construites à partir d’indicateurs de stock, de durée de publication ou encore sur la base des changements de prix. Nous comparons plusieurs méthodes de machine learning afin de sélectionner la plus performante.

Bibliographie

Anenberg Elliot & Laufer Steven, 2017. "A More Timely House Price Index," The Review of Economics and Statistics, MIT Press, vol. 99(4), pages 722-734, July.

https://ideas.repec.org/a/tpr/restat/v99y2017i4p722-734.html

Loberto Michele & Luciani Andrea & Pangallo Marco, 2020. "What do online listings tell us about the housing market?," Papers 2004.02706, arXiv.org.

https://ideas.repec.org/p/arx/papers/2004.02706.html

Shiller Robert J., 2007. "Historic Turning Points in Real Estate," Cowles Foundation Discussion Papers 1610, Cowles Foundation for Research in Economics, Yale University.

https://ideas.repec.org/p/cwl/cwldpp/1610.html

Une étude* menée par l'équipe études et R&D Yanport.

N'hésitez pas à nous contacter pour toute question.

*étude réalisée à partir de données rassemblées jusqu'à la fin du mois de décembre 2020